Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan yaitu :
a. Faktor fisik
1) Kondisi Alam (lingkungan)
a)Struktur / Jenis tanah Jenis tanah tentunya dapat memberi pengaruh terhadap nilai jual lahan tersebut. Tanah berpasir akan memiliki harga yang berbeda dengan tanah berawa atau tanah bergambut.
b) Temperatur / suhu Nilai fisik cenderung dapat diartikan sebagai faktor yang dapat dilihat, diraba dan dirasakan. Temperatur / suhu merupakan faktor yang dapat menimbulkan perasaan nyaman pada tempat tinggal. Banyak orang lebih memilih tempat yang mempunyai suhu atau udara sejuk dibandingkan daerah yang mempunyai udara panas ataupun sebaliknya tergantung penggunaan lahan tersebut.
c)Kontur / kemiringan tanah
Kondisi tanah yang baik untuk mendirikan bangunan rumah adalah tanah yang tidak terlalu miring dan cenderung datar karena untuk memperoleh tingkat stabilitas tanah yang lebih baik sehingga bangunan yang berdiri diatas tanah tersebut bisa lebih aman. Untuk tanah yang memiliki stabilitas rendah biasanya diberi perkuatan tanah dan bangunan yang berada pada tanah yang miring diberi dinding penahan.
d) Bebas banjir Kondisi lahan yang bebas banjir menjadi perhatian penting dalam menentukan lokasi sebagai tempat tinggal untuk memenuhi aspek kenyamanan dan keselamatan. Tentunya setiap lokasi tempat tinggal harus betul-betul berada pada lokasi yang bebas akan bencana banjir.
2) Luas tanah dan bangunan Semakin luas tanah dan bangunan maka semakin besar pula nilai jualnya.
3) Desain bangunan Bangunan rumah yang ideal adalah bangunan yang didesain sesuai dengan peruntukannya dan memenuhi aspek kekuatan, kualitas dan aspek keindahannya. Rumah yang seperti ini tentunya memiliki nilai jual yang lebih baik.
4) Posisi / letak bangunan (tengah/sudut)
Adanya pengaruh posisi/letak bangunan pada lokasi perumahan dikarenakan perbedaan luas lahan pada suatu blok perumahan. Rumah yang berada pada sudut dan tengah di suatu blok perumahan biasanya mempunyai luas lahan yang berbeda. Rumah yang terletak pada sudut jalan pada suatu blok perumahan biasanya mempunyai lahan yang sedikit lebih besar dan strategis dibandingkan rumah yang berada dibagian tengah. Hal inilah yang menyebabkan orang lebih tertarik pada letak rumah yang berada pada sudut jalan sehingga nilainya pun lebih tinggi dari biasanya.
b. Faktor ekonomi
1) Permintaan Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti
1) daya beli masyarakat,
2) tingkat pendapatan masyarakat dan
3) tingkat suku bunga (Eckert 1990).
2) Penawaran
a) Jumlah lahan yang tersedia Jumlah tanah yang relatif tetap sementara permintaan akan tanah yang semakin meningkat membuat tanah menjadi benda yang langka. Kelangkaan tanah ini ditandai oleh semakin sulitnya memperoleh tanah untuk memenuhi kebutuhan, khususnya di kota besar di tempat lain yang terus mengalami pertambahan penduduk. Hal inilah yang cenderung menyebabkan kenaikan harga tanah.
b) Manfaat lahan
Tanah memiliki kegunaan bagi setiap pemiliknya karena setiap pemilik dapat memanfaatkan tanah untuk mendirikan rumah tempat berteduh, dan bangunan lain yang penting bagi kehidupan pemilik dan orang di sekitarnya. Pemilik tanah juga dapat memanfaatkan tanah sebagai faktor produksi, simbol status, dan berbagai kegunaan lainnya. Selain tanah maka bangunan merupakan benda yang sangat berguna bagi manusia karena berbagai aktivitas
c. Faktor sosial
1) Jumlah penduduk Jumlah penduduk berdampak terhadap banyaknya permintaan akan suatu lahan pada perumahan, hal ini memberi pengaruh terhadap nilai jual lahan dan bangunan pada suatu perumahan.
2) Kepadatan penduduk Tingkat kepadatan penduduk yang berkorelasi dengan jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tentunya berpengaruh terhadap permintaan dan penawaran akan produk barang atau jasa.
3) Tingkat pendidikan Tingkat pendidikan merupakan salah satu variable yang dapat menunjukkan karakteristik penduduk yang kemudian akan membentuk suatu pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Tingkat pendidikan masyarakat juga berpengaruh terhadap pola penilaian tanah dan bangunan.
4) Tingkat kejahatan/keamanan Perumahan yang tingkat keamanannya tidak terjamin akan mengurangi minat masyarakat untuk menempati perumahan tersebut. Kurangnya minat terhadap perumahan tersebut pastinya nilai jualnya akan semakin rendah.
5) Pola hidup masyarakat Dalam lingkungan masyarakat terjadi aktifitas sosial yang membentuk suatu pola hidup masyarakat tersebut. Pola hidup masyarakat ini mencerminkan karakteristik penduduknya yang meliputi perilaku, tingkat pendidikan, tingkat ekonomi masyarakat dan kebutuhannya. Pola hidup masyarakat yang sederhana akan berdampak terhadap pemanfaatan dan kegunaan lahan dan bangunan.
6) Peraturan pada kawasan tersebut Setiap kawasan mempunyai ciri dan karakteristik tersendiri begitupun halnya dengan lingkungan perumahan. Untuk menciptakan lingkungan yang nyaman dan aman sebagai tempat tinggal tentunya ada beberapa hal penting yang menjadi aturan dan telah disepakati bersama. Hal ini biasanya menjadi pertimbangan dalam memilih tempat tinggal.
d. Faktor pemerintah (regulasi) ;
Proses perizinan (IMB), Undangundang Agraria Sertifikat dan Perpajakan (PBB)
. (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuanketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :
a). pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
b). pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hakhak tersebut;
c). pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut. (Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960).
e. Aksesibilitas
1)Ketersediaan transportasi (angkutan umum) Ketersediaan angkutan umum akan memberikan kemudahan bagi penghuni perumahan dalam melakukan pencapaian tehadap tempat-tempat untuk melakukan aktifitas dan rutinitasnya serta untuk memenuhi kebutuhannya.
2) Kondisi jalan (aspal/belum)
Apakah kondisi jalan tesebut sudah di aspal atau belum. Baik atau buruknya kondisi jalan menentukan tingkat kenyamanan penguna jalan pada suatu perumahan
3) Lebar jalan
Kondisi jalan yang baik salah satunya dapat dilihat dari lebar jalannya, jalan yang lebar/luas memberikan tingkat pelayanan yang lebih baik bagi masyarakat dalam berlalu lintas. Lingkungan perumahan yang memiliki jalan yang lebar/luas akan menjadi daya tarik tersendiri dan berdampak positif terhadap nilai jual tanah yang berada disekitarnya.
4) Jarak ke pusat kota
Menurut von Thunen, kedekatan tanah dengan daerah pemasaran, seperti halnya kawasan perkotaan yang memiliki jumlah penduduk yang relatif banyak akan menyebabkan nilai margin keuntungan penjualan tanah menjadi lebih tinggi dbandingkan lokasi lain yang jauh dari daerah pemasaran, seperti kawasan perdesaan. Di lain pihak, ketersediaan infrastruktur di kawasan perkotaan juga memiliki hubungan yang positif dan efek “saling ketergantungan” dengan harga tanah. Kawasan perkotaan yang mempunyai delineasi wilayah tertentu seringkali tanah yang ada didalamnya menjadi rebutan dan akibatnya dengan tidak seimbangnya jumlah pengguna dan ketersediaannya, maka menjadikan tanah tersebut menjadi semakin mahal
5) Jarak ke tempat kerja
Untuk mengefektifkan waktu dan biaya transportasi dalam melakukan aktifitas dan rutinitas kerja sehari-hari banyak orang memilih tempat tinggal yang berdekatan dengan lokasi tempat mereka bekerja.
6) Jarak ke sarana pendidikan
Pentingnya sarana pendidikan sehingga keberadaanya diharapkan tidak terlalu jauh dari lokasi perumahan.
f. Ketersediaan fasilitas
1) Jaringan air bersih Suatu perumahan harus dilengkapi dengan sistem jaringan air bersihnya untuk memenuhi kebutuhan penghuninya akan air bersih.
2) Jaringan listrik Ketesediaan jaringan listrik sekarang ini sangat penting karena hampir semua kebutuhan dan kegiatan manusia tidak lepas dari penggunaan energi listrik. Sehingga suatu perumahan harus menyediakan jaringan listrik yang baik.
3) Jaringan telefon Dewasa ini system komunikasi sudah menjadi kebutuhan yang vital bagi masyarakat sehingga keberadaan fasilitas ini harus menjadi perhatian penting bagi semua pihak. Lokasi perumahan harus memiliki jaringan telefon atau terjangkau oleh saluran telepon seluluer sehingga kebutuhan akan komunikasi dapat terpenuhi. 4) Sarana pendidikan Lingkungan perumahan yang strategis dan banyak menarik permintaan adalah perumahan yang dilengkapi dengan sarana pendidikan atau berada tidak jauh dari lokasi pendidikan.
5) Tempat ibadah
Sebagai masyarakat yang beragama tentunya ketersediaan sarana ibadah sangat penting dalam melaksanakan ibadah sesuai dengan kepercayaan dan keyakinan mereka.
6) Pelayanan kesehatan
Ketersediaan fasilitas pelayanan kesehatan mestinya dapat dijangkau dari lokasi perumahan sehingga memudahkan masyarakat untuk memenuhi kebutuhan akan pelayanan kesehatan baik itu posyandu, puskesmas ataupun rumah sakit.
7) Pusat perbelanjaan
Adanya pusat perbelanjaan seperti swalayan ataupun supermarket akan memudahkan masyarakatdalam memenuhi berbagai kebutuhannya. Keberadaan pusat perbelanjaan ini juga memberi dampak ekonomi terhadap nilai tanah dan bangunan.
8) Tempat bermain anak-anak
Fasilitas ini biasanya merupakan fasilitas penunjang yang sifatnya swadaya artinya keberadaanya tidak lepas dari peranan masyarakat itu sendiri untuk mengakomodir kebutuhan anakanak yang berada di lingkungan perumahan tersebut.
9) Sarana olahraga
Dalam lingkungan perumahan sarana olahraga cukup penting untuk menciptakan masyarakat yang memiliki pola hidup sehat. Keberadaan sarana olahraga dalam lingkungan perumahan dapat memudahkan masyarakat untuk melakukan kegiatan olahraga dan dapat menjadi salah satu instrument dalam interaksi sosial masyarakat dalam lingkungan perumahan tersebut.
10) Sarana kebersihan dan persampahan
Kebersihan lingkungan perumahan tidak lepas dari kesadaran penghuninya dan ditunjang oleh ketersediaan fasilitas kebersihan terutama tempat pembuangan sampah. Perumahan yang bersih akan memberi dampak yang baik terhadap nilai jualnya.
