Category: Ilmu Ekonomi

Keberhasilan pembangunan dapat dicapai selain berkat adanya perencanaan, pelaksanaan, pemantauan, dan pengendalian proyek-proyek pembangunan secara terarah, terpadu dan terkoordinasi, juga ditunjang oleh pendanaan yang memadai melalui anggaran belanja pembangunan dalam APBN (Nota Keuangan Dan Rencana Anggaran Pendapatan Belanja Negara Tahun Anggaran 1994/1995: 82-89). Dalam rangka mempercepat pemerataan laju pertumbuhan ekonomi antar daerah, desa dan kota senantiasa ditingkatkan dan diarahkan pemanfaatannya selain untuk menunjang penyediaan sarana dan prasarana dasar di masing-masing daerah, juga sekaligus untuk mempercepat upaya penenggulangan kemiskinan, perluasan kesempatan kerja dan penataan ruang di kawasan-kawasan tertentu yang dianggap strategis dan mendesak untuk segera ditangani. Menyinggung masalah dana, uang bagi perekonomian ibarat darah dalam perekonomian. Tidak mengherankan makin banyak uang yang digunakan dalam proses produksi, makin besar output yang dihasilkan (Rahardja dan Manurung, 2001: 191). Pentingnya dana atau uang dalam pertumbuhan ekonomi menyebabkan pengeluaran pembangunan dianggap sebagai variabel yang mempengaruhinya. Dapat dikatakan bahwa pengeluaran untuk pembangunan tersebut jika penggunaanya kurang efisien maka akan memberikan kontribusi yang minimal bagi pertumbuhan ekonomi.

Menurut pasal 1 ayat (2), Undang-undang Nomor 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan, dinyatakan bahwa tenaga kerja adalah setiap orang yang mampu melakukan pekerjaan guna menghasilkan barang dan/ jasa baik untuk memenuhi kebutuhan sendiri maupun untuk masyarakat. Sementara itu pada ayat (3) didefenisikan pekerja/ buruh adalah setiap orang yang bekerja dengan menerima upah atau imbalan dalam bentuk lain. Defenisi dan konsep yang digunakan dalam pengumpulan data tenaga kerja di Indonesia mengacu pada The Labor Force Concept yang disarankan oleh International Labor Organization (ILO) (Badan Pusat Statistik). Konsep ini oleh Badan Pusat Statistik (BPS) dibagi menjadi dua kelompok, yaitu penduduk usia kerja dan penduduk bukan usia kerja. Selanjutnya, penduduk usia kerja dibedakan pula menjadi dua kelompok berdasarkan kegiatan utama yang dilakukannya. Kelompok tersebut adalah angkatan kerja dan bukan angkatan kerja. Berikutnya dalam kelompok penduduk usia kerja dibagi atas kelompok bukan angkatan kerja dan kelompok angkatan kerja. Lebih jauh lagi dalam kelompok angkatan kerja dibagi atas kelompok tidak bekerja dan mencari pekerjaan serta kelompok kerja (BPS, 2005).

Pertumbuhan ekonomi diartikan sebagai kenaikan Gross Domestik Product tanpa memandang apakah kenaikan itu lebih besar atau lebih kecil dari tingkat pertumbuhan penduduk. Berbicara mengenai pertumbuhan ekonomi tidak terlepas dari pembangunan ekonomi itu sendiri sebab di dalam pertumbuhan ekoomi juga disertai dengan peningkatan kegiatan pembangunan yang mana tujuannya adalah untuk meningkatkan pendapatan perkapita yang tinggi (Sukirno, 1985: 13). Schumpeter mengartikan pertumbuhan ekonomi (growth) sebagai peningkatan output masyarakat yang disebabkan oleh semakin banyaknya jumlah factor produksi masyarakat tanpa adanya perubahan cara-cara atau teknologi produksi itu sendiri. Menurut Karjoredjo, pembangunan ekonomi ataupun pertumbuhan ekonomi, termaksud pembangunan daerah merupakan proses kenaikan pendapatan masyarakat di suatu daerah dalam jangka panjang. Pendapatan masyarakat di sini lebih ditekankan pada pendapatan riil dan pendapatan masyarakat perkapita orang (Karjoredjo, 1999: 35)

Belanja operasi dan belanja modal merupakan salah satu komponen penting dalam meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Walaupun belanja operasi tidak memberikan dampak secara langsung seperti halnya dengan belanja modal, akan tetapi diharapkan multipliernya yang akan berdampak pada kemajuan ekonomi. Senada dengan penelitian Gathama (2011) menyatakan bahwa terdapat hubungan yang signifikan antara belanja operasi dan belanja modal secara bersama-sama terhadap pertumbuhan ekonomi.

Peacock dan Wiseman adalah dua orang yang mengemukakan teori mengenai perkembangan pengeluaran pemerintah yang terbaik. Teori mereka didasarkan pada suatu pandangan bahwa pemerintah senantiasa berusaha untuk memperbesar pengeluaran sedangkan masyarakat tidak suka membayar pajak yang besar untuk membiayai pengeluaran pemerintah yang semakin besar tersebut, sehingga teori Peacock dan Wiseman merupakan dasar dari teori pemungutan suara. Peacock dan Wiseman mendasarkan teori mereka pada suatu teori bahwa masyarakat mempunyai suatu tingkat toleransi pajak, yaitu suatu tingkat dimana masyarakat dapat memahami besarnya pungutan pajak yang dibutuhkan oleh pemerintah untuk membiayai pengeluaran pemerintah. Jadi masyarakat menyadari bahwa pemerintah membutuhkan dana untuk membiayai aktivitas pemerintah sehingga mereka mempunyai suatu tingkat kesediaan masyarakat untuk membayar pajak. Tingkat kesediaan 21 ini merupakan kendala bagi pemerintah untuk menaikkan pemungutan pajak secara semena-mena

Wagner mengemukakan suatu teori mengenai perkembangan pengeluaran pemerintah yang semakin besar dalam persentasi terhadap GNP yang juga didasarkan pula pada pengamatan di negara-negara Eropa, Amerika Serikat dan Jepang pada abad ke-19. Wagner mengemukakan pendapatnya dalam bentuk suatu hukum, akan tetapi dalam pandangannya tersebut dijelaskan apa yang dimaksud dengan pertumbuhan pengeluaran pemerintah dan GNP, apakah dalam pengertian pertumbuhan secara relatif ataukah secara absolut. Apabila yang dimaksud Wagner adalah perkembangan pengeluaran pemerintah secara relatif sebagaimana teori musgrave, maka hukum Wagner adalah sebagai berikut: “Dalam suatu perekonomian, apabila pendapatan perkapita meningkat, secara relatif pengeluaran pemerintah pun akan meningkat”. Wagner menyadari bahwa dengan bertumbuhnya perekonomian hubungan antara industri dengan industri, hubungan industri dengan masyarakat, dan sebagainya menjadi semakin rumit atau kompleks. Dalam hal ini Wagner menerangkan mengapa peranan pemerintah menjadi semakin besar, yang terutama disebabkan karena pemerintah harus mengatur hubungan yang timbul dalam masyarakat, hukum, pendidikan, rekreasi, kebudayaan dan sebagainya

Model ini dikembangkan oleh Rostow dan Musgrave yang menghubungkan perkembangan pengeluaran pemerintah dengan tahaptahap pembangunan ekonomi yang dibedakan antara tahap awal, tahap menengah, dan tahap lanjut. Pada tahap awal perkembangan ekonomi, persentasi investasi pemerintah terhadap total investasi besar sebab pada tahap ini pemerintah harus menyediakan prasarana seperti misalnya pendidikan, kesehatan, prasarana transportasi dansebagainya. Pada tahap menengah pembangunan ekonomi,investasi pemerintah tetap diperlukan untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi agar dapat tinggal landas, namun pada tahap ini peranan investasi-investasi swasta sudah semakin membesar. Peranan pemerintah tetap besar dalam tahap menengah, oleh karena peranan swasta yang semakin besar ini banyak menimbulkan kegagalan pasar, dan juga menyebabkan pemerintah harus menyediakan barang dan jasa publik dalam jumlah yang banyak dan kualitas yang lebih baik. Selain itu pada tahap ini, perkembangan ekonomi menyebabkan terjadinya hubungan antar sektor semakin rumit. Misalnya pertumbuhan ekonomi yang ditimbulkan oleh perkembangan sektor industri, menimbulkan semakin tingginya tingkat pencemaran udara dan air, dan pemerintah harus turun tangan untuk mengatur dan mengurangi akibat negatif dari polusi itu terhadap masyarakat. Pemerintah juga harus melindungi buruh yang berada dalam posisi yang lemah agar dapat meningkatkan kesejahteraan mereka. Musgrave berpendapat bahwa dalam suatu proses pembangunan, investasi swasta dalam persentase terhadap GDP semakin besar dan persentase investasi pemerintah dalam persentasi terhadap GNP akan semakin kecil. Pada tingkat ekonomi yang lebih lanjut, Rostow menyatakan bahwa pembangunan ekonomi, aktivitas pemerintah beralih dari penyediaan prasarana ke pengeluaran untuk aktivitas sosial seperti halnya program kesejahteraan hari tua, program pelayanan kesehatan masyarakat, dan sebagainya.

Anggaran Pendapatan, dan Belanja Daerah (APBD) adalah rencana keuangan tahunan pemerintah daerah di Indonesia yang disetujui oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah. APBD terdiri dari anggaran pendapatan, anggaran belanja dan pembiayaan. APBD menggambarkan hak-hak dan kewajiban pemerintah. Hak tersebut bersumber dari pendapatan pemerintah sedangkan kewajiban ialah bersumber dari belanja pemerintah yang dikeluarkan untuk membiayai penyelenggaraan pemerintah. Pengeluaran tersebut dapat berupa pembangunan berbagai fasilitas umum dan peningkatan kualitas pelayanan umum. Menurut Halim (2012:73) mengemukakan bahwa “Belanja daerah merupakan penurunan dalam manfaat ekonomi selama periodeakuntansi dalam bentuk arus kas keluar atau deplesi asset, atau terjadinya utang yang mengakibatkan berkurangnya ekuitas dana, selain yang berkaitan dengan distribusi kepada para peserta ekuitas dana”. Sedangkan menurut PSAP No 2 menyatakan bahwa “Belanja daerah adalah semua pengeluaran dari Rekening Kas Umum Negara/Daerah yang mengurangi saldo anggaran lebih dalam periode tahun anggaran yang bersangkutan yang tidak akan diperoleh pembayarannya kembali oleh pemerintah”. Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No 21 Tahun 2011 “belanja daerah dapat di definisikan sebagai kewajiban pemerintah daerah yang diakui sebagai pengurang kekayaan bersih” Jadi dapat disimpulkan belanja daerah merupakan pengeluaran pemerintah dari rekening kas umum negara/daerah yang dapat mengurangi kekayaan bersih atau ekuitas dana pemerintah.

Sebagaimana yang dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 UU Nomor 12 Tahun 1985, sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, maka dalam penilaian tanah digunakan pendekatan pendekatan perbandingan harga pasar. Metode ini adalah suatu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antar tanah yang akan dinilai dengan tanah-tanah pembandingan yang telah diketahui karakteristik dan 4 nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk menentukan beberapa penyesuain (adjustment) yang akan diberikan terhadap tanah yang akan dinilai. Ada beberapa hal penting yang sering dipertimbangkan dalam pendekatan perbandingan harga pasar, yaitu : a. Jenis hak yang melekat pada tanah. b. Kondidi penjualannya. c. Kondisi pasar. d. Lokasi. e. Karakteristik fisik. f. Karakteristik-karakteristik lainnya. Pengaruh lokasi terhadap nilai properti menjadi tinjauan dalam berbagai studi dalam kaitannya dengan atribut yang bersifat tetap atau relatip dari lokasi. Lokasi atribut yang bersifat tetap dikuantitatifkan dengan penghargaannya terhadap keseluruhan area perkotaan, salah satunya diukur dengan aksesibilitas (Follain & Jimenez, 1985; Orford, 1988). Atribut relatif lokasi diukur dengan klas ekonomi sosial, komposisi rasial, atribut yang bersifat estetik, tingkat polusi, serta proximity kepada prasarana lokal. (Dubin & Sung, 1990 dalam Bjorklund 2009).

Menurut Sinclair (Hadi Sabari Yunus 2002, dalam Ernawati 2005), nilai tanah dibagi kedalam dua tipe yang berbeda, yaitu nilai tanah pertanian yang dikaitkan dengan usaha-usaha dalam bidang pertanian dan nilai tanah spekulatif sebagai akibat adanya derajat antisipasi terhadap perluasan fisik kota yang meningkat pada areal yang bersangkutan sehingga penentuan besarnya nilai tanah selalu dikaitkan dengan kepentingan non agraris. Karena gejala perluasan kota dianggap sebagai sesuatu yang berjalan terus, walau lambat namun pasti, maka para petani mempunyai penilaian bahwa nilai tanah yang mendekati kota mempunyai nilai spekulasi yang semakin tinggi. Menurut Von Thunen, dalam Haris, ketersediaan infrastruktur (termasuk didalamnya sarana dan prasarana perhubungan) di kawasan perkotaan juga memiliki hubungan yang positif dan efek saling ketergantungan dengan nilai tanah. Dengan adanya infrastruktur, menyebabkan nilai tanah menjadi lebih tinggi, sebaliknya proyek infrastruktur juga urung dilaksanakan jika harga tanah yang menjadi calon lokasinya terlalu mahal.

Komponen perumahan bangunan rumah yang lengkap dengan infrastruktur yang cukup, penataan yang baik dan struktur konstruksi yang kuat. (PU Cipta Karya, 1999). Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan. (Cipta Karya ; 1992) Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga dan yang dimaksud dengan rumah sederhana adalah rumah yang tidak bersusun dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 70 m², yang dibangun di atas tanah dengaan luas kaveling 54 m²sampai dengan 200 m², dan biaya pembangunan per m² tidak melebihi dari harga satuan per m² tertinggi untuk pembangunan rumah dinas Cipta Karya tipe C yang berlaku.Tipe rumah sederhana meliputi rumah sederhana tipe besar, rumah sederhana tipe kecil, rumah sangat sederhana dan kaveling siap bangun.

Yang dimaksud dengan rumah tipe kecil adalah rumah dengan luas lantai bangunan 21 m² sampai dengan 36 m² dan sekurang-kurangnya memiliki kamar mandi dengan WC dan ruang serba guna. Penelitian ini fokus pada penilaian kepuasan tipe rumah sederhana, dan berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.04/KPTS/BKP4N/1995 pengertian rumah sederhana tipe besar adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas kavling antara 54 m² sampai 200 m² dan biaya bangunan per m² tidak melebihi dari harga satuan per m² tertinggi untukpembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang berlaku dengan luas lantai bangunan 36 m² sampai dengan 70 m² dan sekurang-kurangnya memiliki kamar mandi atau kakus. Bila dikaji melalui pengertian yang tertuang dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan Permukiman, perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. (Sastra dan Marlina ; 2005) Untuk membuat sebuah perencanaan perumahan yang betul-betul dapat menjawab tuntutan pembangunan perumahan dan permukiman maka perlu dipertimbangkan secara matang aspek-aspek perencanaannya. Aspek-aspek yang mendasari perencanaan perumahan tersebut adalah :

1) Lingkungan

Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni perumahan. Apabila ternyata daya dukung alami lingkungan sudah tidak dapat mengimbangi lagi maka perlu dilakukan investasi treatment lingkungan, agar kelestarian lingkungan dapat tercipta. Dengan adanya upaya tersebut maka pembangunan perumahan tidak akan menimbulkan dampak yang negative, terutama bagi lingkungan perumahan tersebut

2) Daya Beli (Affordability)

Perencanaan bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembangunan yang telah dicanangkan sesuai dengan programnya. Di dalam perencanaan perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran bangunan, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan, maupun bahan bangunan yang digunakan dengan jangkauan pelayanannya. Hal ini perlu diantisipasi mengingat kemampuan rata-rata (kemampuan daya beli) masyarakat pada wilayah yang satu dengan yang lain tidak sama. Bahkan jika melihat data tentang kebutuhan akan rumah tinggal di Indonesia secara umum, maka kemampuan masyarakat untuk membeli rumah masih berada di bawah garis kemampuan standar. Faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain :

a) Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatif rendah (di bawah standar).

b) Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah pedesaan, masih relative rendah.

c) Pembanguanan yang belum merata pada berbagai daerah  sehingga memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini berdampak terhada persaingan antara golongan yang berpenghasilan rendah, seolah-olah fasilitas dan kemajuan pembangunan pembangunan (termasuk perumahan) hanya dapat dinikmati oleh kaum yang berpenghasilan tinggi saja.

d) Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil masyarakat untuk berinvestasi dan mengembangkan modal.

e) Inflasi yang tinggi yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan, yang berdampak dengan melambungnya harga rumah, baik untuk kategori rumah sederhana, menengah, maupun mewah. Untuk itu penyediaan fasilitas perumahan hendaknya disesuaikan dengan kemampuan keluarga yang akan menempatinya, karena ekonomi keluarga yang satu dengan yang lain tidak sama.

3) Kelembagaan

Keberhasilan pembangunan perumahan dalam suatu wilayah, baik diperkotaan maupun di pedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah sebagai pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing serta menciptakan suasana yag kondusif bagi terciptanya keberhasilan itu. Masyarakat sebagai pelaku utama pembangunan memegang peranan pentig dalam setiap program pembangunan yang dijalankan. Apabila dikaji lebih jauh lagi tentang unsure pelaku pembangunan perumahan, maka peran swasta dalam hal ini pengembang (kontraktor) sangatlah menentukan terciptanya arah dan laju pembangunan menuju masyarakat yang adil dan sejahtera dengan tercukupinya segala kebutuhan, termasuk kebutuhan perumahan.

Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak setiap mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

Menurut Walcot (1987) adapun Faktor-Faktor Nilai adalah

a) Kegunaan Kemampuan untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia,

b) Kelangkaan Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya

c) Keinginan Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia, dan

d) Daya Beli Kemampuan dari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara.

Dalam melakukan penilaian terhadap tanah dan bangunan pada suatu kawasan tentunya tidak lepas dari nilai yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhinya. Sehingga perlu dicermati perpaduan nilai antara keduanya.

a. Nilai lahan

Lahan atau tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, industri dan lain sebagainya.

Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah. Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli. Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negative (Pearce and Turner 1990).

Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan. Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert (1990) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual. Dari beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.

b. Nilai bangunan

Dalam penentuan nilai bangunan yang dilakukan secara masal, maka pelaksanaan penilaian dimulai dengan penyusunan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Untuk menyusun atau membuat DBKB digunakan metode survey kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. Biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan kedalam biaya komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas bangunan.

Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana (Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

1) Komponen utama adalah komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi, plat lantai, kolom, balok, tangga, dinding geser. Struktur bangunan bawah tanah (basemen) dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama.

2) Komponen material adalah komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan.

3) Komponen fasilitas adalah komponen pelengkap fungsi bangunan.

Nilai jual Objek Pajak (NJOP) bangunan ditentukan berdasarkan pada

1) Kelas/tipe/bintang dari bangunan,

2) Komponen utama bangunan,

3) Komponen material bangunan,

4) Komponen fasilitas bangunan,

5) Komponen fasilitas yang perlu disusutkan,

6) Penyusutan,

7) Komponen fasilitas yang tidak disusutkan, dan

8) Kapasitas dan letak (khusus untuk tangki).

Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efekif, keluasan dan kondisi bangunan. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai berikut : Umur efektif= Tahun pajak – Tahun dibangun …………………………(1)

Bila tahun direnovasi terisi: Umur efektif = Tahun Pajak – Tahun Renovasi ………………………….(2) Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunanbangunan ekslusif lainnya sepeti gedung perkantoran, hotel, apartemen, dan lain-lain, penentuan umur efektifnya dapat dilihat pada persamaan: Umur efektif=1/3(Tahun pajak – Tahun dibangun + 2 (Tahun pajak – Tahun renovasi) …………………………….(3) Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan pengganti baru bangunan permeter persegi, umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya dan dituangkan dalam daftar penyusutan. (Direktorat jenderal pajak bumi dan bangunan, 1998)

Tanah arti lahan (site) adalah permukaan daratan dengan kekayaan benda padat, cair dan gas, sedangkan tanah (soil) yang dimaksud dalam hal ini adalah benda yang berwujud padat, cair dan gas yang tersusun oleh bahan organik dan anorganik yang terdapat dalam tanah. Tanah banyak dijadikan sebagai barang investasi yang menguntung kan dan sekaligus mendorong untuk melakukan spekulasi karena di satu aspek ketersediaan lahan tersebut, sedangkan di aspek lain permintaan akan lahan semakin bertambah terus, sehingga mengakibatkan nilai tanah menjadi mahal terutama bila berdekatan dengan pusat-pusat kota (Eckert 1990). Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert 1990). Tanah dan bangunan sebagai benda yang dapat memenuhi kebutuhan hidup manusia memiliki nilai yang membuatnya menjadi berarti bagi manusia. Nilai tanah dan bangunan bagi manusia dapat ditandai adanya 5 ciri tanah dan bangunan, yang dapat disingkat sebagai DUST + V (Marihot P. Siahaan 2003). Ciri ini meliputi adanya permintaan akan tanah dan bangunan (demand), adanya kegunaan tanah dan bangunan bagi pemiliknya (utility), tanah dan bangunan memiliki kelangkaan (scarcity), tanah dan bangunan dapat dipindahtangankan atau dialihkan (transferability), serta tanah dan bangunan dapat dinilai dengan uang (valuable)

Sebagaimana yang dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 UU Nomor 12 Tahun 1985, sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994, maka dalam penilaian properti dikenal tiga pendekatan penilaian. Ketiga metode tersebut adalah metode pendekatan perbandingan harga pasar (sales comparation approach), metode pendekatan biaya (cost approach) dan metode pendekatan pendapatan (income approach).

1. Pendekatan Perbandingan Penjualan (Sales Comparative)

Pendekatan perbandingan penjualan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject property) dengan properti-properti pembanding (comparable properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. (Hidayati dan Harjanto,2003).

2. Metode Pendekatan Biaya

Metode pendekatan biaya biasanya digunakan untuk melakukan penilaian suatu bangunan. Metode pendekatan biaya adalah proses penilaian dengan cara melakukan identifikasi terhadap suatu bangunan yang kemudian dilakukan analisis biaya pembuatan barunya (reproduction cost new) berdasarkan harga standar yang berlaku pada saat dilakukannya penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan. (Hidayati dan Harjanto, 2003).

3. Metode Pendekatan Pendapatan

Metode pendekatan pendapatan (income approach) adalah metode penilaian dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin akan dihasilkan oleh suatu properti pada saat ini dan yang akan datang, kemudian dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut dalam nilai properti. (Hidayati dan Harjanto, 2003)

Zona Nilai Tanah (ZNT) merupakan area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama, sekumpulan bidang tanah di dalamnya yang batasannya bersifat imanijer ataupun nyata sesuai penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara yang satu dengan yang lainnya berdasarkan analisis perbandingan harga pasar dan biaya. (Purnamasari, G.D., 2011). Pembuatan Zona Awal mengunakan data awal peta RBI, Citra atau foto udara. Dengan ketentuan membuat poligon/area berdasarkan karakteristik tiap zona seperti pemukiman, pertanian, perkantoran, dan lain-lain. Peta ZNT adalah peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang dibatasi oleh batas penguasaan atau pemilikan objek pajak dalam satu wilayah adminstrasi desa atau kelurahan. Penentuan batas Zona Nilai Tanah tidak terikat kepada batas blok, setiap zona memiliki kode yang berbeda, unik dan dimaksudkan untuk memudahkan penentuan relatif objek pajak di lapangan maupun untuk kepentingan pengenaan PBB.

Nilai Pasar Wajar (NPW) adalah nilai tertinggi dari suatu barang jika dijual di pasaran bebas dengan memberikan batasan waktu yang cukup untuk mendapatkan seorang pembeli yang mengetahui tentang kegunaan barang tersebut. Asumsi adanya Nilai Pasar Wajar (NPW) adalah :

a. Transaksi diantara penjual dan pembeli yang wajar (tidak ada hubungan antara keduanya),

b. Ada masa (waktu) dalam negoisasi untuk melakukan transaksi yang dianggap wajar,

c. Dalam masa (waktu) negoisasi tersebut nilai tanah senantiasa tetap,

d. Harta tersebut dipamerkan ke pasaran terbuka

e. Tidak diperhitungkan tawaran harga dari pembeli istimewa

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Proses penentuan NJOP haruslah sesuai dengan ketentuan NPW, jadi pemerintah tidak salah jika berharap NJOP adalah sama dengan nilai pasar. Jika NJOP berhasil disamakan dengan nilai pasar, diharapkan juga bahwa NJOP akan menjadi SVMP (Single Value for Multi Purpose). Artinya NJOP tidak semata-mata digunakan untuk tujuan perpajakan, tetapi dapat juga digunakan untuk tujuan lain. Misalnya, pembebasan tanah, asuransi, penggabungan usaha, peleburan usaha dan pemekaran usaha (Aprianti, B., 2013)

Penilaian merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasi kualitas dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu property bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan, serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran.Penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas penilai. Penilaian tanah merupakan proses untuk memberikan estimasi dan pendapat atas suatu property (bumi dan bangunan), berdasarkan fakta-fakta yang dapat diterima, yang diperoleh dari penelitian di lapangan dan melakukan penyelidikan serta pemeriksaan (Hidayati, W., Harjanto, B., 2003) Golberg dan Chiloy (dalam Ernawati 2005) menentukan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap nilai tanah dengan karakteristik yang dibagi menjadi tiga bagian, yaitu :

1. Karakteristik Fisik Karakteristik fisik ini menyangkut kemiringan tanah, ketinggian, bentuk, jenis tanah dan luas dari area tertentu. Karakteristik tanah yang paling umum adalah sebagai berikut :

a. Ruang (space) Karakteristik luas tanah suatu area mungkin merupakan karakteristik fisik yang paling penting. Luas tanah yang akan ditempati merupakan hal penting untuk pemahaman perhitungan ekonomi dari sebantuk tanah tersebut.

b. Kestabilan tanah (indestructibility).

Tanah secara fisik tidak bisa dihancurkan ataupun diciptakan, sedangkan ruang telah tertentu, struktur ketahanan tanah mempengaruhi sediaan tanah yang tersedia setiap waktu.

c. Tidak dapat dipindahkan (immobility).

Ruang di permukaan bumi tidak dapat dipindahkan ke tempat lain. Keberadaan tanah tersebut adalah permanen terhadap lokasi fisik di mana tanah tersebut terletak.

2. Karakteristik Lokasional

Lokasi suatu tanah perkotaan berkaitan dengan penggunaan tanah yang dapat dilakukan di tanah tersebut, berupa kegiatan ekonomi dan sosial.

3. Karakteristik Legal Dalam pengenalan keunikan tanah perkotaan, dibentuk suatu intitusi legal yang berkaitan dengan pengaturan penggunaan, penempatan dan pemilikan tanah perkotaan

. Berdasarkan Surat Edaran Departemen Keuangan RI, Direktorat Jendral Pajak Nomor SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR ( Nilai Indikasi Rata-rata), variabel yang menentukan nilai tanah adalah sebagai berikut :

1. Faktor Fisik :

a.Keluasan tanah

b. Bentuk tanah

c.Sifat fisik tanah seperti topografi, elevasi, banjir/tidak banjir, kesuburan (untuk pertanian) dan sebagainya.

2. Lokasi dan Aksesbilitas :

a.Jarak dari pusat kota

b. Jarak dari fasilitas pendukung

c.Lokasi secara spesifik : tanah sudut, terletak di tengah atau tusuk sate

d. Kemudahan pencapaian e.Jenis jalan (protokol, ekonomi, lingkungan, gang)

f. Kondisi lingkungan

Menurut Baridwan (2008;308), untuk menghitung jumlah penyusutan bisa dilakukan dengan berbagai metode, yaitu:

1. Metode Garis Lurus

Metode ini adalah metode depresiasi yang paling sederhana dan banyak digunakan. Dalam cara ini beban penyusutan/depresiasi tiap periode jumlahnya sama (terkecuali kalau ada penyesuaian-penyesuaian). Cara perhitungan metode penyusutan garis lurus adalah sebagai berikut. Harga Perolehan – Nilai Residu Umur Ekonomis Perhitungan depresiasi dengan garis luris ini didasarkan pada anggapan-anggapan sebagai berikut:

a) Kegunaan ekonomis dari suatu aset akan menurun secara proporsional setiap periode.

b) Biaya reparasi dan pemeliharaan tiap-tiap periode jumlahnya relatif tetap.

c) Kegunaan ekonomis berkurang karena lewatnya waktu.

d) Penggunaan (kapasitas) aset tiap-tiap periode relatif tetap.

2. Metode Jam Jasa (Service Hours Method)

Metode ini didasarkan pada anggapan bahwa aset (terutama mesin-mesin) akan lebih cepat rusak bila digunakan sepenuhnya (full time) dibandingkan dengan penggunan tidak sepenuhnya (part time). Dalam cara ini beban depresiasi dihitung dengan dasar satuan jam jasa. Beban penyusutam/depresiasi periodik besarnya akan sangat bergantung pada jam jasa yang terpakai.

3. Metode Hasil Produksi (Productive Output Method)

Dalam metode ini umur kegunaan aset ditaksir dalam satuan unit hasil produksi. Beban penyusutan dihitung dengan dasar satuan hasil produksi, sehingga depresiasi tiap periode akan berfluktuasi sesuai dengan fluktuasi hasil produksi. Dasar teori yang dipakai adalah bahwa suatu aset itu dimiliki untuk menghasilkan produk, sehingga depresiasi juga didasarkan pada jumlah produk yang dapat dihasilkan.

4. Metode Beban Berkurang (Reducing Charge Method)

a) Metode jumlah angka tahun (sum of year’s digits method)

Di dalam metode ini depresiasi dihitung dengan cara mengalikan bagian pengurang (reducing fractions) yang setiap tahunnya selalu menurun dengan harga perolehan dikurangi nilai residu.

b) Metode saldo menurun (declining balance method)

Dalam cara ini beban depresiasi periodik dihitung dengan cara mengalikan tarif yang tetap dengan nilai buku aset. Karena nilai aset ini setiap tahun selalu menurun makan beban depresiasu tiap tahunnya juga selalu menurun.

c) Metode saldo menurun berganda (doubledeclining balance method)

Dalam metode ini, beban penyusutan tiap tahunnya menurun. Untuk dapat menghitung beban penyusutan yang selalu menurun, dasar yang digunakan adalah persentase penyusustan garis lurus. Persentase ini dikalikan dua dan setiap tahunnya dikalikan pada nilai buku aset tetap. Karena nilai buku selalu menurun maka beban penyusutanm juga selalu menurun.

d) Metode tarif menurun (declining rate of cost method)

Di samping metode-metode yang telah diuraikan, terkadang dijumpai juga cara menghitung depresiasi dengan menggunakan tarif (%) yang selalu menurun. Tarif (%) ini setiap periode dikalikan dengan harga perolehan. Penurunan tarif (%) setiap periode dilakukan tanpa menggunakan dasar yang pasti, tetapi ditentukan berdasarkan kebijakan perusahaan. Karena tarif (%) setiap periode selalu menurun makan beban depresiasinya juga selalu menurun.

Menurut Baridwan (2008;307), ada 3 faktor yang perlu dipertimbangkan dalam memnetukan beban penyusutan tiap periode.

1. Harga perolehan (cost)

Yaitu uang yang dikeluarkan atau utang yang timbul dan biaya-biaya lain yang terjadi dalam memperoleh suatu aset dan menempatkannya agar dapat digunakan.

2. Nilai sisa (residu)

Nilai sisa suatu aset yang didepresiasi/disusutkan adalah jumlah yang diterima bila aset itu dijual, ditukarkan atau cara-cara kaub jetuja aset tersebut sudah tidak dapat digunakan lagi, dikurangi dengan biaya-biaya yang terjadi pada saat menjual/menukarnya

. 3. Taksiran umur kegunaan (masa manfaat)

Taksiran umur kegunaan (masa manfaat) suatu aset dipengaruhi oleh cara-cara pemeliharaan dan kebijakan-kebijakan suatu yang dianut dalam reparasi. Taksiran umur ini bisa dinyatakan dalam satuan periode waktu, satuan hasil produksi atau satuan jam kerjanmya. Dalam menaksir umur (masa manfaat) aset harus dipertimbangkan sebab-sebab keausan fisik dan fungsional.

Menurut PSAK No. 17, penyusutan (depresiasi) adalah alokasi sejumlah aset yang dapat disusutkan sepanjang masa manfaat yang diestimasi yang akan dibebankan ke pendapatan baik secara langsung maupun tidak langsung. Aset tetap yang dapat disusutkan adalah aset yang:

1) diharapkan untu digunakan selama lebih dari satu periode akuntansi,

2) memiliki masa manfaat yang terbatas,

3) dimiliki oleh suatu perusahaan untuk digunakan dalam produksi atau memasok barang atau jasa, untuk disewakan atau untuk tujuan administrasi.

Menurut Baridwan (2008;306), sebab-sebab penyusutan yaitu:

1. Faktor-faktor fisik

Faktor-faktor fisik yang mengurangi fungsi aset tetap adalah aus karena dipakai (wear and tear), aus karena umur (deteriotation and decay) dan kerusakankerusakan.

2. Faktor-faktor fungsional

Faktor-faktor fungsional yang membatasi umur aset tetap antara lain ketidakmampuan aset untuk memenuhi kebutuhan produksi sehingga perlu diganti dan karean adanya perubahan permintaan terhadap barang dan jasa yang dihasilkan, atau karena adanya perkembangan teknologi sehingga aset tersebut tidak ekonomis lagi jika dipakai

Aset Tetap dikeompokkan karena memiliki sifat yang berbeda dengan aset lainnya. Kriteria aset tetap terdiri dari berbagai jenis barang maka dilakukan pengelompokkan lebih lanjut atas aset-aset tersebut. Pengelompokkan itu tergantung pada kebijaksanaan akuntansi perusahaan masing-masing karena umumnya semakin banyak aset tetap yang dimiliki oleh perusahaan maka semakin banyak pula kelompoknya. Aset tetap yang dimiliki oleh perusahaan terdiri dari berbagai jenis dan bentuk, tergantung pada sifat dan bidang usaha yang diterjuni oleh perusahaan tersebut. Aset tetap sering merupakan susatu bagian utama dari aset perusahaan, karenanya signifikan dalam penyajian posisi keuangan. Nilai yang relatif besar serta jenis dan bentuk yang beragam dari aset tetap menyebabkan perusahaan harus hati-hati dalam menggolongkannya.

Dari macam-macam aset tetap, untuk tujuan akuntansi dilakukan penggolongan sebagai berikut:

1. Aset tetap yang umumnya tidak terbatas seperti tanah untuk letak perusahaan, pertanian, dan peternakan.

2. Aset tetap yang umumnya terbatas dan apabila sudah habis masa penggunaannya dapat diganti dengan aset yang sejenis, misalnya bagunan, mesin, alat-alat, mebel, dan lain-lain.

3. Aset tetap yang umumnya terbatas dan apabila sudah habis masa penggunaannya tidak dapat diganti dengan aset sejenis, misalnya sumbersumber alam seperti hasil tambang dan lain-lain. Menurut Harahap (2004;22) aset tetap dapat dikelompokkan dalam berbagai sudut antara lain:

1. Sudut substansi, aset tetap dapat dibagi:

a) Tangible assets atau aset berwujud seperti lahan, mesin, gedung, dan peralatan.

b) Intangible assets atau aset tidak berwujud seperti goodwill, patent, copyright, hak cipta, franchise, dan lain-lain.

2. Sudut disusutkan atau tidak:

a) Depreciated plant assets yaitu aset tetap yang disusutkan seperti gedung, peralatan, mesin, inventaris, dan lain-lain.

b) Undepreciated plant assets yaitu aset yang tidak dapat disusutkan, seperti tanah.

3. Berdasarkan jenis

a) Lahan-lahan adalah bidang jenis tanah terhampar baik yang merupakan tempat bangunan maupun yang masih kosong. Dalam akuntansi apabila ada lahan yang dididrikan bangunan di atasnya harus dipisahkan pencatatan dari lahan itu sendiri.

b) Bangunan gedung-gedung adalah bangunan yang berdiri di atas bumi ini baik di atas lahan atau air. Pencatatannya harus terpisah dari lahan yang menjadi lokasi gedung.

c) Mesin-mesin termasuk peralatan-peralaatan yang menjadi bagian dari mesin yang bersangkutan. d) Kendaraan yaitu semua jenis kendaraan seperti alat pengangkut, truk, grader, traktor, forklift, mobil, kendaraan bermotor, dan lain-lain.

e) Perabot yaitu dalam jenis ini termasuk perabotan kantor, perabot laboratorium, perabot pabrik yang merupakan isi dari suatu bangunan.

f) Inventari yaitu peralatan yang dianggap merupakan alat-alat besar yang digunakan dalam perusahaan seperti inventaris laboratorium, inventaris gudang, dan lain-lain.

g) Prasarana yaitu prasarana merupakan kebiasaan bahwa perusahaan membuat klasifikasi khusus prasarana seperti jalan, jembatan, roil, pagar, dan lain-lain.

Menurut Baridwan (2008;271) yang dimaksud aktiva/aset tetap berwujud adalah aktiva-aktiva yang berwujud yang sifatnya relatif permanen yang digunakan dalam kegiatan perusahaan yang normal. Menurut PSAK No. 16 tahun 2011, aset tetap adalah aset berwujud yang: (1) dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk  direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan (2) diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode

Menurut Suwardjono (2008;475) biaya historis merupakan rupiah kesepakatan atau harga pertukaran yang telah tercatat dalam sistem pembukuan. Prinsip historical cost menghendaki digunakannya harga perolehan dalam mencatat aktiva/aset, utang/laibilitas, modal/ekuitas, dan biaya. Yang dimaksud dengan harga perolehan adalah harga pertukaran yang disetujui oleh kedua belah pihak yang tersangkut dalam transaksi. Harga perolehan ini harus terjadi pada seluruh transaksi di antara kedua belah pihak yang bebas.Harga pertukaran ini dapat terjadi pada seluruh transaksi pada pihak ekstern, baik yang menyangkut aktiva/aset, utang/laibilitas, modal/ekuitas, dan transaksi lainnya. Menurut Amalia (2012), historical cost principle adalah prinsip yang menghendaki digunakannya harga perolehann untuk mencatat aktiva, utang, modal, dan biaya

Berdasarkan ED PSAK No. 68 tahun 2013 tentang Pengukuran Nilai Wajar, teknik penilaian nilai wajar yaitu:

1. Pendekatan Pasar (market approach) Pendekatan pasar (market approach) menggunakan harga dan informasi relevan lain yang dihasilkan oleh transaksi pasar yang melibatkan aset, liabilitas, atau kelompok aset dan liabilitas yang identik atau sebanding (yaitu serupa), seperti bisnis

2. Pendekatan Biaya (cost approach) Pendekatan biaya (cost approach) mencerminkan jumlah yang dibutuhkan saat ini untuk menggantikan kapasitas manfaat (service capacity) aset (sering disebut sebagai biaya pengganti saat ini).

3. Pendekatan Penghasilan (income approach) Pendekatan penghasilan (income approach) mengkonversi jumlah masa depan (contohnya arus kas atau penghasilan dan beban) ke suatu jumlah tunggal saat ini (yang didiskontokan). Ketika pendekatan penghasilan digunakan, pengukuran nilai wajar mencerminkan harapan pasar saat ini mengenai jumlah masa depan tersebut.

Berdasarkan FASB Concept Statement No. 7 dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa fair value adalah harga yang akan diterima dalam penjualan asaet atau pembayaran untuk mentransfer kewajiban dalam transaksi yang tertata antara partisipan di pasar dan tanggal pengukuran (Perdana, 2010). FASB, dalam statement yang terbaru 157, pengukuran fair value sebagai exit value, dengan tanda setuju dari IASB dengan beberapa reservasi minor: “fair value adalah harga yang akan diterima dengan menjual satu aset atau yang akan dibayar umtuk memindahkan suatu kewajiban dalam transaksi antara peserta-peserta pasar di tanggal pengukuran” (Penman, 2007;33). Menurut Suwardjono (2008;475) fair value adalah jumlah rupiah yang disepakati untuk suatu objek dalam suatu transaksi antara pihak-pihak yang berkehendak bebas tanpa tekanan atau keterpaksaan. Dengan demikian, fair value bukanlah nilai yang akan diterima atau dibayarkan entitas dalam suatu transaksi yang dipaksakan, atau penjualan akibat kesulitan keuangan, likuidasi yang dipaksakan, 6 atau penjualan akibat kesulitan keuangan.

Nilai wajar adalah nilai yang wajar mencerminkan kualitas kredit suatu instrumen. Yang dimaksud nilai wajar (fair value) adalah (1) jumlah aset yang dapat dipertukarkan, atau kewajiban diselesaikan, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk transaksi lengan panjang; (2) estimasi nilai seluruh aset dan kewajiban dari perusahaan yang diakuisisi yang digunakan untuk mengkonsolidasikan laporan keuangan kedua perusahaan; (3) dalam pasar berjangka, nilai wajar adalah harga ekuilibrium untuk kontrak berjangka. Ini adalah harga spot setelah memperhitungkan bunga majemuk (dan dividen hilang karena investor memiliki kontrak berjangka daripada saham fisik) selama periode waktu tertentu (termwiki, 2011).

Menurut PSAK No 16 tahun 2011, nilai wajar adalah jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan suatu aset antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai dalam suatu transaksi dengan wajar. Berdasarkan ED PSAK No. 68 tahun 2013, Nilai wajar adalah pengukuran berbasis pasar, bukan pengukuran spesifik atas suatu entitas. Untuk beberapa aset dan liabilitas, transaksi pasar atau informasi pasar yang dapat diobservasi dapat tersedia. Untuk aset dan liabilitas lain, hal tersebut mungkin tidak tersedia. Akan tetapi, tujuan pengukuran nilai wajar dalam kedua kasus tersebut adalah sama – untuk mengestimasi harga dimana suatu transaksi teratur (orderly transaction) untuk menjual aset atau mengalihkan liabilitas akan terjadi antara pelaku pasar 7 (market participants) pada tanggal pengukuran dalam kondisi pasar saat ini (yaitu harga keluaran (exit price) pada tanggal pengukuran dari perspektif pelaku pasar yang memiliki aset atau liabilitas).