Asas-Asas Hak Tanggungan (skripsi, tesis, disertasi)

Dalam Undang-Undang Hak Tanggunan itu sendiri terdapat beberapa asasasas yang mengatur Hak Tanggunganantara lain :
1) Hak Tanggungan memberikan kedudukan hak yang diutamakan.
Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor tertentu dengan kreditor-kreditor lainnya ( Pasal 1 UU No. 4
Tahun 1996). Karena bisa dibebankan lebih dari satu orang, penentuan
peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat
pendaftarannya. Dan apabila pendaftarannya dilakukan pada saat yang
bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan ditentukan berdasarkan
pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini termuat
dalam Pasal 5 UU No. 4 Tahun 1996.
2) Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.
Berdasarkan Pasal 2 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dan
penjelasannya menyatakan bahwa Hak Tanggungan membebani secara
utuh obyek Hak Tanggungan. Ini berarti bahwa, dengan dilunasinya
sebagian hutang tidak berarti bahwa benda dapat dikembalikan sebagian.
3) Hak Tanggungan hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada.
Asas ini diatur dalam Pasal 8 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996. Asas ini
sebelumnya juga sudah ada dalam hipotek.Menurut Pasal 1175 KUHPer,
hipotek hanya dapat dibebankan pada benda-benda yang sudah ada.
Hipotek atas benda-benda yang baru akan ada dikemudian hari adalah
batal, begitupun juga dengan hak tanggungan.
4) Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga bendabenda yang berkaitan dengan tanah.
Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) UU No. 4 Tahun 1996, “Hak Tanggungan
dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman,
dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak
atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan”. Sehingga dapat pula
disimpulkan, yang bisa dijadikan jaminan bukan hanya yang berkaitan
dengan tanah saja melainkan juga benda-benda yang merupakan milik
pemegang hak atas tanah tersebut.
5) Hak Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan
dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.
Meskipun Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan tanah yang sudah
ada, Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pula benda-benda yang
berkaitan dengan tanah sekalipun benda-benda tersebut belum ada dan
baru akan ada dikemudian hari. Contohnya: Tahun 2000 Tn. A berhutang
pada Tn. B, yakni perjanjian pokok hutang piutang sebesar 200jt dan
perjanjian accesoir hak tanggungan. Kemudian Tahun 2001 Tn.A
membangun sebuah bangunan di tanah yang sudah dibebani Hak
Tanggungan. Secara otomatis bangunan baru tersebut ikut terbebani Hak
Tanggungantanpa perlu diperjanjikan dulu.
6) Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian accesoir.
Hak Tanggungan lahir dari sebuah perjanjian yang bersifat accesoir, yang
mengikuti perjanjian pokoknya yakni hutang piutang.
7) Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang akan ada.
Hak Tanggungan memperbolehkan menjaminkan hutang yang akan ada,
sesuai dengan Pasal 3 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996. Utang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun
yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang timbul
dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor
dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnya pun dapat ditentukan
secara tetap di dalam perjanjian yang bersangkutan dan dapat pula
ditentukan kemudian berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan
dalam perjanjian yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang
bersangkutan, misalnya utang bunga atas pinjaman pokok dan ongkosongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian. Perjanjian
yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat berupa
perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian
pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada
dibawah pengampuan, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan
oleh pihak pengelola (Penjelasan Pasal 3 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996).
8) Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang.
Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang, hal ini
didasarkan pada ketentuan yang tercantum dalam Pasal 3 ayat (2), “Hak
Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu
hubungan hukum atau untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari
beberapa hubungan hukum”.
9) Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak
Tanggungan itu berada.
Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan
itu beralih kepada pihak lain. Asas ini termuat dalam Pasal 7 UU No. 4
Tahun 1996 yang berisi, “Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya
dalam tangan siapapun objek tersebut berada”. Asas ini disebut juga
sebagai DROIT DE SUITE.
10) Diatas Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan.
Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang
kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan untuk
didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila dimungkinkan sita, berarti
pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang
diutamakan dari kreditor pemegang Hak Tanggungan.
11) Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu.
Asas ini merupakan asas spesialiteit dari Hak Tanggungan, baik subyek,
obyek maupun utang yang dijamin. Berdasarkan Pasal 11 ayat (1) huruf
e,”uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan”. Maksudnya
meliputi rincian mengenai sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan
atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian
mengenai kepemilikan, letak, batas-batas, dan luas tanahnya. Hal ini juga
menghindari salah eksekusi karena tanah yang dijadikan obyek Hak
Tanggungan sudah jelas disebutkan.
12) Hak Tanggungan wajib didaftarkan.
Dari ketentuan yang ada dalam Pasal 13 UU No. 4 Tahun 1996 secara
tegas telah dijelaskan bahwa saat pendaftaran pembebanan Hak
Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum
pendaftaran dilakukan, maka Hak Tanggung andianggap tidak pernah
ada. Selain itu hanya dengan pencatatan pendaftaran yang terbuka bagi
umum memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya
pembebanan Hak Tanggungan atas suatu tanah.
13) Hak Tanggungandapat diberikan dengan disertai dengan disertai janjijanji tertentu.
Asas Hak Tanggungan ini termuat dalam Pasal 11 ayat (2) UU No. 4
Tahun 1996. Janji-janji yang disebutkan dalam pasal ini bersifat fakultatif
(boleh dicantumkan atau tidak, baik seuruhnya maupunsebagian) dan
tidak limitatif (dapat diperjanjikan lain selain yang disebutkan dalam
Pasal 11 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996).
14) Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh
pemegang Hak Tanggungan apabila cidera janji.
Pengaturan mengenai asas ini termuat dalam Pasal 12 UU No. 4 Tahun
1996, “janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak
Tanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor
cidera janji, batal demi hukum”. Ketentuan ini diadakan dalam rangka
melindungi kepentingan debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya,
terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nya utang yang
dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta merta
menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji.
Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan
untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur
yang diatur dalam Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996.
15) Pelaksaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti.
Prioritas pertama pemegang Hak Tanggungan adalah untuk menjual
obyek Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UU No. 4
Tahun 1996 apabila terjadi cidera janji. Titel eksekutorial yang terdapat
dalam Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14
ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996, obyek Hak Tanggungan dijual melalui
pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan dengan hak mendahukui dari pada kreditor-kreditor lainnya.
Dengan disebutkannya 2 dasar eksekusi diatas dalam Pasal 20 UU No. 4
Tahun 1996, terpenuhi maksud Pembentukan Undang-Undang akan cara
pelaksanaan eksekusi yang mudah dan pasti