Bentuk-Bentuk Teknik Analisis Risiko

a. Pendekatan Konservatif
Prinsip dasar teknik ini sangat sederhana, yaitu memilih estimasi yang
tinggi pada beaya (cash outflows) dan mengevaluasinya dengan
discount rate yang relatif tinggi. Walaupun teknik ini mudah dan
menempatkan proyek dalam lingkup yang aman, sebenarnya teknik ini
tidak menerapkan suatu ukuran risiko, sehingga terlalu banyak
penyimpangan yang dapat terjadi.
b. Risk-Adjusted Discount Rate
Cara kerja metode ini adalah dengan menentukan sebuah risk-adjusted
net present value (NPV) dari suatu investasi properti dengan
menggunakan risk-adjusted discount rate (RADR). Risk-adjusted
NPV dapat ditentukan dengan menggandakan adjusted discount rate
dan besarnya modal (beaya) yang dibutuhkan untuk mewujudkan
proyek itu. (Haimlevy and Marshal S. 1989: 245-246).
c. Pendekatan Kepastian Ekivalen (Risk Free Discount Rate)
Metode Risk-Free Discount Rate (RFDR) merupakan alternatif, di
samping metode RADR, untuk merefleksikan risiko dan arus kas.
Prinsip dasar teknik ini adalah dengan mengkonversikan arus kas yang
tidak pasti ke arus kas ekivalen yang lebih pasti dari proyek yang
dianalisis dengan menggunakan koefisien kepastian ekivalen. (Harrold
E. Marshal: 1987). Koefisien ini berkisar antara 0,00 hingga 1,00
tergantung pada derajad kepastian yang sangat terkait dengan
pendapatan.
d. Decision Trees
Teknik ini merupakan satu dari sedikit metode yang memungkinkan
pengambil keputusan membawa seluruh kemungkinan hasil dari
sebuah proyek ke dalam lingkungan yang tidak pasti.
Analisis dengan metode ini tidak menghasilkan suatu keputusan
“melanjutkan” atau “menolak” proyek investasi. Investor harus
mengambil keputusan itu dengan pertimbangan yang lebih bersifat
subyektif dari skema decision trees.
e. Analisis Kepekaan
Metode ini didefinisikan sebagai suatu proses evaluasi sejumlah
parameter untuk menguji atau mengidentifikasi pengaruh-pengaruh
yang ditimbulkan oleh adanya perubahan nilai masukan (nilai NPV
proyek) dalam proses evaluasi sejumlah parameter tadi. Aplikasi
sistematis dari perubahan-perubahan itu disebut sebagai analisis
kepekaan (sensitivity analysis). (Jeff Madura and E.T Veit 1988: 58).
Tujuan teknik ini adalah mengevaluasi derajad perubahan NPV dan
memungkinkan pengambil keputusan mengidentifikasi sejumlah
alternatif NPV dan kemudian menentukan faktor yang memberikan
pengaruh terbesar.
Untuk memperkecil jumlah variabel yang harus dimasukkan, estimasi
dapat digolongkan dalam tiga grup utama, yaitu skenario yang
optimistik, realistik, dan pesimistik.
f. Analisis Probabilitas
Dibandingkan dengan cara sebelumnya, analisis probabilitas
(probability analysis) merupakan metode yang lebih rumit, tetapi
merupakan metode yang baik dan banyak digunakan dalam analisis
proyek properti. Analisis probabilitas, tidak seperti analisis kepekaan,
dapat dievaluasi secara langsung dengan menggabungkan probabilitas
seluruh proses yang dapat terjadi selama periode investasi proyek
properti.
Analisis ini membutuhkan seperangkat data yang harus ditentukan
dari distribusi probabilitas untuk membuat sebuah model probabilistik.
Komputerisasi dibutuhkan untuk menghasilkan distribusi probabilitas
kumulatif.
g. Simulasi Monte Carlo
Teknik simulasi Monte Carlo merupakan sebuah metode simulasi
yang menggunakan angka random dan data probabilistik dari
distribusi probabilitas untuk menghitung arus kas dan NPV suatu
proyek.