Dalam perkembangannya muncul berbagai istilah lain dari rumah susun seperti apertement, strata title, condominium, flat dan lain sebagainya namun arti maknanya sama sekali tidak berbeda dengan rumah susun sehingga tetap tunduk dan berlaku undang-undang tentang rumah susun. Rumah Susun di Indonesia juga mengenal istilah rumah susun strata title dan banyaknya istilah yang dipergunakan kalangan masyarakat di Indonesia, seperti apartemen, flat, condominium, rumah susun (rusun) akan semakin membingungkan orang awam. Sebenarnya kalau dikembalikan kepada undang-undangnya yakni Undang-undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, maka kerancuan tidaklah perlu timbul, karena istilah yang dipergunakan oleh undang-undang tersebut telah jelas dan tegas yakni rumah susun (Pasal 1 ayat1) Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985. [1] Sedangkan pengertian strata title dari sebuah unit apartement yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan (HGB) akan memiliki jangka waktu yang sama yaitu 20 tahun. Dengan demikian pada tahun kedua puluh pemilik strata title, wajib secara bersama-sama memperpanjang hak atas tanah bersama (HGB) tersebut. Strata Title, yaitu sistem yang mengatur tentang bagian tanah yang terdiri dari lapisan-lapisan yaitu lapisan bawah dan atas, dengan strata.
Strata sendiri adalah bentuk plural dan stratum berarti setiap bagian dari tanah yang terdiri dari ruang bentuk di bawah atau di atas permukaan tanah, dimensi yang digambarkan. Setiap rumah susun strata title mempunyai hak milik bersama atas tanahnya dan sarana lainnya, sehingga setiap rumah susun strata title mempunyai hak kepemilikan bersama. Sebaliknya strata title dari satuan rumah susun yang dibangun di atas hak milik jangka waktu yang terbatas.[2] Keterangan berikutnya dari sebuah strata title adalah ”gambar denah” gambar denah merupakan gambar yang menunjukkan letak dilantai berapa unit (satuan) rumah susun yang bersangkutan. Selanjutnya di dalam gambar denah lantai tersebut ditunjukkan pula letak atau posisi unit tersebut. Calon pemilik satuan rumah susun wajib mencermati keterangan spesial yang ada digambar dengan keadaan fisik dilantai rumah susun yang bersangkutan. Sering kali terjadi keluhan bahwa luas fisik satuan rumah susun lebih kecil dari pada yang disajikan digambar denah. Hal ini dapat terjadi mengingat unit yang digambarkan diukur sesuai dengan AS atau titik tengah dari tembok atau kolom struktur suatu unit, sedangkan jika pemilik melakukan pengukuran di dalam ruangan yang didapat adalah luas NER dari interior unit tersebut.
Sebagai bukti kepemilikan strata title, Badan Pertanahan Nasional menerbitkan suatu sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang di dalamnya menerangkan tiga hal, antara lain[3]:
- keterangan mengenai letak
- luas dan
- jenis hak tanah bersama
Pengertian pertelaan adalah rincian mengenai batas-batas yang jelas dari setiap unit satuan rumah susun, yang merupakan bagian tertentu dari gedung, termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta uraian nilai perbandingan proporsional (NPP) yang dibuat dan disusun sesuai dengan ketentuan dalam peraturan rumah susun. Pertelaan yang dibuat oleh Developer ini menjadi dasar perhitungan NPP dan salah satu syarat untuk pengesahan akta pemisahan rumah susun berdasarkan Pasal 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun. Pembuatan pertelaan rumah susun harus memenuhi syarat administratif berupa gambaran dan uraian pertelaan yang jelas dan benar serta batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal tentang pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.[4]
Pengesahan pertelaan diajukan oleh Developer ke Pemerintah Daerah Tingkat II, dimana hal ini sesuai dengan Pasal 31 PP Rusun. Khusus untuk Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta, pengesahan pertelaan rumah susun diajukan oleh Developer ke Gubernur melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta. Permohonan pengesahan pertelaan yang diajukan Developer kepada Pemerintah Daerah harus memenuhi syarat administratif yang telah ditentukan dengan melampirkan:
- salinan sertifikat hak atas tanah bersama yang dilegalisasi;
- salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dilegalisasi;
- pertelaan bangunan rumah susun yang bersangkutan.
Pertelaan memiliki peranan yang penting dalam hal rumah susun, mengingat dari sinilah awal dapat dimulainya proses penerbitan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Dari pertelaan ini, akan muncul satuan-satuan rumah susun yang terpisah secara hukum melalui pembuatan akta pemisahan. Pengaturan biaya akta pertelaan untuk setiap unit satuan atas rumah susun pada umumnya telah diatur kemudian oleh masing-masing Pemerintah Daerah, sehingga ada kemungkinan perbedaan nilai biaya antara satu daerah dengan daerah lainnya. Berdasarkan hal-hal sebagaimana yang telah disebutkan di atas, dapat dikatakan bahwa Developer, sebagai penyelenggara pembangunan rumah susun wajib memperoleh pengesahan kelengkapan perijinan pembangunan dan pertelaan rumah susun oleh Pemerintah Daerah setempat[5].
Akta Pemisahan sendiri Berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, pemisahan tersebut dituangkan sebagai tanda bukti pemisahan rumah susun atau satuan-satuan rumah susun, bagian bersama benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar. Uraian pemisahan tersebut dituangkan dalam suatu akta pemisahan yaitu tanda bukti pemisahan rumah susun atau satuan-satuan rumah susun, bagian bersama benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal yang mengandung nilai proporsional. [6]