Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak setiap mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.
Menurut Walcot (1987) adapun Faktor-Faktor Nilai adalah
a) Kegunaan Kemampuan untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia,
b) Kelangkaan Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya
c) Keinginan Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia, dan
d) Daya Beli Kemampuan dari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara.
Dalam melakukan penilaian terhadap tanah dan bangunan pada suatu kawasan tentunya tidak lepas dari nilai yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhinya. Sehingga perlu dicermati perpaduan nilai antara keduanya.
a. Nilai lahan
Lahan atau tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, industri dan lain sebagainya.
Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah. Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli. Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negative (Pearce and Turner 1990).
Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan. Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert (1990) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual. Dari beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.
b. Nilai bangunan
Dalam penentuan nilai bangunan yang dilakukan secara masal, maka pelaksanaan penilaian dimulai dengan penyusunan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Untuk menyusun atau membuat DBKB digunakan metode survey kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. Biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan kedalam biaya komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas bangunan.
Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana (Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)
1) Komponen utama adalah komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi, plat lantai, kolom, balok, tangga, dinding geser. Struktur bangunan bawah tanah (basemen) dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama.
2) Komponen material adalah komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan.
3) Komponen fasilitas adalah komponen pelengkap fungsi bangunan.
Nilai jual Objek Pajak (NJOP) bangunan ditentukan berdasarkan pada
1) Kelas/tipe/bintang dari bangunan,
2) Komponen utama bangunan,
3) Komponen material bangunan,
4) Komponen fasilitas bangunan,
5) Komponen fasilitas yang perlu disusutkan,
6) Penyusutan,
7) Komponen fasilitas yang tidak disusutkan, dan
8) Kapasitas dan letak (khusus untuk tangki).
Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efekif, keluasan dan kondisi bangunan. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai berikut : Umur efektif= Tahun pajak – Tahun dibangun …………………………(1)
Bila tahun direnovasi terisi: Umur efektif = Tahun Pajak – Tahun Renovasi ………………………….(2) Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunanbangunan ekslusif lainnya sepeti gedung perkantoran, hotel, apartemen, dan lain-lain, penentuan umur efektifnya dapat dilihat pada persamaan: Umur efektif=1/3(Tahun pajak – Tahun dibangun + 2 (Tahun pajak – Tahun renovasi) …………………………….(3) Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan pengganti baru bangunan permeter persegi, umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya dan dituangkan dalam daftar penyusutan. (Direktorat jenderal pajak bumi dan bangunan, 1998)